農地を有効に利用するために。

皆様こんにちはこんばんは。

行政書士事務所Link-Upの村野です。

少し前ですが以前から気になっていた「little forest」という映画を見ました。

主演は橋本愛。「告白」「桐島、部活やめるってよ」「渇き。」と見た数が少ないのもありますが、印象に残る役回りが多く、この子が出ていると映画を期待してしまう感じです。（主観ですが「渇き。」に関してはものすごく期待値が高い状態で映画館まで見に行き、今までにないぐらいがっかりして帰った映画の一つですが。。。）

「little forest」ですが、夏／秋偏と冬／春編の2部作なのですが、”小森”という東北にある小さな集落が舞台で、東京で自分の居場所を見つけられなかった主人公が、スーパーもコンビニもない”小森”に帰ってきて、毎日自給自足の生活をする。映画の大半は田畑で収穫した米や野菜、野山でとれる季節の食材、魚や、家畜など自分の手で育て、収穫、収穫した食料を使って料理、それを食べる映像が時間の流れとともに変わる自分の心情や周りの人とのかかわりをゆったり流す映画で、見る人によっては退屈ですが、ものすごく淡々と進みつつ、所々見れる高橋愛の心情変化と周りとのかかわり方の変化、そして何より農作物の収穫から、それが調理されていく過程が飽きずに見れてあっという間に見終わってました。ご興味ある方は是非ご覧になってください。

さて、今私がLink-Upでメインに手掛けている業務で、「農地転用」という業務があります。この農地転用ですが、申請する側にとっては農地の有効利用ということで、農地を別の人、別の用途で使用していきたいという意図で行うのですが、国または地方公共団体も有効活用を考えますが、大前提として「農地の確保・耕作者の地位の安定」ということがあります。

ですので、農地売買、農地を別目的で使用するなどをする場合、勝手に個人間で取引をしたり、勝手に宅地を建てたりしてはならず、必ず都道府県（窓口は市町村）に対して、許認可を取る必要がでてくるため、その要件を満たした用途にて利用していく必要があります。

ですので、まず農地転用を行うにあたって、転用地で最初に確認すべき点は、

①都市計画区域の区域区分がどうなっているか。

②転用するにあたって農地法何条に該当する手続きを踏む必要があるか。

の2点でこれによって申請すべき内容とクリアすべき要件が大きく変わってきます。

今回はまず①について簡単に説明していきます。

①の区分ですが大きく分けて市街化区域、市街化調整区域、無指定地域（非線引き区域）というのがあります。

簡単に説明すると

・市街化調整区域→すでに市街地の形成をしている区域。要するに街として発展させることを推進している区域

・市街化調整区域→市街化区域とは逆に、市街化を抑制し、開発行為、都市施設の整備も原則行わない、要するに農地を守る区域

・無制定地域→上記二つに該当しない区域。

と別れています。

市街化区域においては届出で済むため手続きボリュームは割と小さく済みます。

我々のようなところに相談に来るパターンは、2つ目の転用予定地が市街化調整区域の場合です。

市街化調整区域ですと建築物を建てるなどの開発行為にあたる行為は原則できず（例外としては調整区域になる前から既存宅地になる、以前住んでいた場所が都市計画により引越しを余儀なくされたといった「やむをえない事由がある場合」）車庫としての利用や設置は移動をする前提で置くコンテナ（こちらも最近では開発行為として引っかかる場合があります。）が許されるかなといった感じです。

ただ市街化調整区域でも「農業用施設」に該当する場合は設置が可能となる地域があります。

その中で「農家レストラン」は特例として認められる地域（神奈川など）があり、

ア、設置・管理者が耕作又は養畜の業務を営むもの（法人も可）

イ、施設が調理して提供する目的であり（いわゆるレストラン）、設置・管理者が生産する農畜産物を量的又は金額的に5割以上使用すること

ウ、事業計画作成段階で農地利用計画変更、農地転用許可、開発許可などの許可基準要件を満たす見込みがある。

エ、住宅などを併設することなく、深夜営業や主として酒類を提供するものでないこと。

といった、農家の所得向上、雇用の確保等を目的とした農業用施設として認められれば、可能となります。

これにプラス、新鮮野菜のカット工場など就労支援施設として併設すれば農家×外食産業×福祉事業といった連携事業もできると事業の枠が広がりますね。

そんなことをざっくりとでも考えている方がいましたら、ぜひ我々にも補助金などを交えた提案をさせてください。

それでは本日はこの辺で。皆様また来週よろしくお願いします。